Sponzorovaný odkaz

Maddeo CZ s.r.o - přesné vodoměry a měřiče tepla pro spravedlivé přerozdělení spotřeby
www.maddeo.cz, info@maddeo.cz, zadání poptávky pro nabídku zdarma
linka zdarma 800 778 778, montáže pro celé ČR vlastními montážníky.

Právní rady 2

Zpracovala: Advokátní kancelář Nemeth, Schwarz a partneři, dne 10.5.2015

Dopad nového občanského zákoníku na SVJ:Povinnosti, které byste neměli zmeškat

1.1.2014 nabyl účinnosti Nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“), kterým byl mimo jiné zrušen i stěžejní předpis upravující SVJ, a to zákon o vlastnictví bytů (dále jen„ZoVB“). Na to, jaké změny to přineslo pro SVJ a co je třeba učinit, jsme se zeptali Eriky Schwarzové z Advokátní kanceláře Nemeth, Schwarz a partneři.

Na webových portálech, týkajících se problematiky SVJ, panovala jednu dobu poměrně bouřlivá diskuse o tom, zda NOZ bude dopadat i na SVJ, zřízené před jeho účinností. Jaká je skutečná situace?

Ano, čtenáři těchto webů se na nich mohli skutečně setkat s velmi odlišnými a často i zavádějícími výklady práva. Tento problém vznikl kvůli určitým nejasnostem při výkladu § 3041 odst. 1 NOZ, který říká, že se NOZ uplatní u právnických osob jím upravených, z čehož někteří dovozovali, že na SVJ, vzniklé dle ZoVB, se NOZ neuplatní. Poměrně brzy ale převážil názor, zastávaný i státními autoritami, že od 1.1.2014 se veškerá SVJ musí bez dalšího řídit NOZ. To s sebou, vzhledem ke komplexnosti úpravy, nese pro SVJ mnoho povinností, změn a problémů, se kterými se musí vypořádat.

Zmínila jste nové povinnosti a změny pro SVJ, co zejména musí SVJ udělat, aby se vyhnulo problémům?

Tak zejména je to nutnost přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě. A to ve tříleté lhůtě od nabytí účinnosti NOZ. Pokud tak neučiní, může je rejstříkový soud v krajním případě zrušit, což by s sebou neslo pro jejich členy velmi nepříjemné důsledky, například nemožnost převést bytovou jednotku či přechod závazků na členy.

Jak mohu zjistit, že naše stanovy jsou v rozporu s NOZ a je nutné je měnit?

NOZ stanoví, že je třeba změnit ve stanovách veškerá ustanovení, která jsou v rozporu s jeho donucujícími ustanoveními. Vzhledem k tomu, že byl poměrně podstatně rozšířen okruh povinných náležitostí stanov, bude muset stanovy měnit většina SVJ. Mezi hlavní novinky patří změna názvu, kdy NOZ chápe SVJ jako právnickou osobu a v názvu této právnické osoby musí být uvedeno sousloví „společenství vlastníků“, dále je nutné přemístit sídlo SVJ do domu SVJ, mění se i lhůta pro doručení pozvánky na shromáždění vlastníků jednotek, která je nově 30 dní, ve stanovách je nutné popsat způsob uplatňování práv členů SVJ a v neposlední řadě je třeba určit délku volebního období členů orgánů a přesně vymezit jejich počet a způsob jednání. Co se20týká statutárních orgánů, je třeba upozornit na to, že nově bude moci být statutárem zvolena právnická osoba nebo nečlen družstva. Je však třeba říci, že NOZ nabízí SVJ vysokou míru individualizace stanov, což může poměrně výrazně zlepšit a zjednodušit fungování SVJ.

Jaká ustanovení tedy mohou SVJ do svých stanov zapracovat, aby se zjednodušilo jejich fungování?

Považuji za vhodné, aby stanovy SVJ umožnily hlasování vlastníků mimo shromáždění jednotek, takzvaně „per rollam“, tedy korespondenční hlasování. Pokud taková možnost nebude upravená ve stanovách, je možné takové hlasování využít pouze v jediném případě stanoveném zákonem, a to pouze pokud svolané shromáždění není usnášeníschopné. Aby bylo hlasování mimo zasedání možné i v jiných případech, musí to upravit stanovy. Korespondenční hlasování je vhodné zejména pro SVJ, které mají problém s účastí na shromáždění. Dále je možné ve stanovách snížit kvalifikovanou většinu při schvalování usnesení shromáždění, zejména co se týče rozhodnutí o modernizaci a rekonstrukci domu, kde ZoVB vyžadoval 3⁄4 většinu. Případně je též možné doplnit stanovy i o pravidla, která se budou pojmově blížit jakémusi “domovnímu řádu”.

Velká část SVJ vycházela z takzvaných vzorových stanov, počítá s nimi NOZ?

Vzorové stanovy, tedy nařízení vlády 371/2004,používala velká část SVJ buď přímo, nebo tento vzor využily při tvorbě stanov vlastních. NOZ bohužel s ničím takovým nepočítá a SVJ, která dosud využívala vzorové stanovy, si budou muset vypracovat stanovy vlastní.

Kolik času mají SVJ na to, aby přizpůsobily své stanovy nové právní úpravě?

To jsem již naznačovala na začátku, ptáte se ale správně, protože to není tak jednoduché. U SVJ, na rozdíl od bytových družstev, poskytuje zákon poměrně dlouhou dobu, do kdy je nutné stanovy změnit. SVJ tak musí učinit do tří let od 1.1.2014. Ovšem vzhledem k tomu, že již od 1.1.2014 se stala neplatnými ta ustanovení stanov, jež jsou v rozporu s donucujícími ustanoveními NOZ, může nastat velký zmatek v tom, co ve skutečnosti ze stanov platí. Proto bych doporučila, aby se SVJ rozhodla pro změnu stanov co nejdříve. Vzhledem k tomu, že do budoucna se jistě bude NOZ měnit, je také třeba, aby ten, co bude stanovy pro SVJ vytvářet, je vytvořil tak, aby tyto obstály v čase a nebylo je nutné měnit při každé změně NOZ.

Jak to je se stavebními úpravami v bytě? Mění se nějak tato problematika s účinností NOZ?

Zde k nijaké zásadnější změně nedošlo. Pokud vlastník bytu neztěžuje užívání bytu nebo domu ostatním vlastníkům, může byt uvnitř stavebně upravovat poměrně svobodně. Pokud by však svou činností zasahoval do práv ostatních nad obvyklou míru, je možné, aby ostatní vlastníci či SVJ podali na tohoto vlastníka žalobu a pokud ani po výroku soudu nedojde k nápravě, je možné, aby soud nařídil prodej jednotky tohoto vlastníka.

Jak tuto situaci řešit? Pojďme být konkrétní u SVJ.

Doporučuji opravdu začít stanovami, to je základ, nemůžete stavět kvalitní dům bez základů. Stejně tak nemůžete řídit právnickou osobu, když nemáte upravené důležité mechanismy. A je potřeba tuto problematiku nepodcenit, protože už při tvorbě stanov musíte myslet na navazující problémy, včetně jednání, uzavírání smluv.
V ostatním bych se držela spíše konzervativního scénáře. Nechala bych si zrevidovat smlouvy a čekala, jak půjde vývoj dál. A samozřejmě pak věnovala speciální péči jako jednotlivec, ne jako člen SVJ, i ostatním odvětvím. Například rodinné právo je často opomíjené, ale berte, že je dnes upravené v jiném kodexu a ačkoliv koncepčně je podobné tomu původnímu, jsou tam změny. A ty se týkají téměř každého z nás.

Je ještě něco co byste chtěla k tématu přidat?

To podstatné asi bylo řečeno, čtenářům přeji příjemné čtení Vašeho magazínu a klidné bydlení v nadcházejícím období.

Děkuji za příjemný rozhovor a praktické rady našim čtenářům.
Děkuji za pozvání.

Mediální partner


Aktuální vydání 

"Praktického rádce pro SVJ"