Sponzorovaný odkaz

Maddeo CZ s.r.o - přesné vodoměry a měřiče tepla pro spravedlivé přerozdělení spotřeby
www.maddeo.cz, info@maddeo.cz, zadání poptávky pro nabídku zdarma
linka zdarma 800 778 778, montáže pro celé ČR vlastními montážníky.

Pravní rady

Zpracovala: Advokátní kancelář Nemeth, Schwarz a partneři, dne 16.7.2015

Dopad nového občanského zákoníku na SVJ

V dnešním čísle Rádce pro SVJ bychom rádi pokračovali v problematice, kterou jsme minula načali. V minulém díle jsme řešili především stanovy a povinnost SVJ je změnit, nyní bychom se rádi zaměřili i na další aspekty fungování SVJ v roce 2014 a v letech následujících. Stanovy ale vzhledem k jejich důležitosti pro pro existenci SVJ zmíníme alespoň okrajově i v tomto čísle Rádce.

Povinnost osadit topná tělesa měřiči tepla

Dle zákona 318/2012 Sb. vzniká nově povinnost instalace měřičů tepla pro všechna bytová družstva a společenství vlastníků jednotek. Měřiče tepla nebo indikátory topných nákladů musí být instalovány nejpozději do 31.12.2014. Tímto zákonem došlo k novelizac zákona o hospodaření s energiemi. Pro majitele objektů a bytů jsou v tomto zákoně některá velmi důležitá ustanovení: Dle 318/2012 Sb., §7, odst (4), a) jsou stavebníci, vlastníci nebo společenství vlastníků povinni vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie konečným spotřebitelům v rozsahu stanoveném prováděcím předpisem; konečný spotřebitel je povinen umožnit instalaci, údržbu a kontrolu těchto přístrojů. Výše zmíněný zákon nařizuje instalaci měřičů tepla nebo indikátorů topných nákladů, dále instalaci termostatických ventilů a ostatních prvků hydraulického vyregulování otopné soustavy. Účinnost zákona je sice již od 1.1.2013, ale měřiče tepla nebo indikátory topných nákladů musí být instalovány do 2 let od účinnosti tohoto zákona, tedy do 31.12.2014. Splnění povinnosti mít na ústředním topení „měřák“ bude od začátku roku 2015 prověřovat Státní energetická inspekce. Těm stavebníkům, vlastníkům budov nebo družstvům, která nezajistí instalaci indikátorů, bude udělovat pokuty. V případě nenainstalování indikátorů se stavebník dopouští přestupku, za který lze uložit pokutu až ve výši 100 tisíc korun fyzické osobě a ve výši 200 tisíc korun právnické osobě.

Novinky v nájemních smlouvách

Další oblastí, která by měla členy SVJ, jako majitele bytů, zajímat je úprava nájemní smlouvy, ve které též došlo od nového roku k podstatným změnám. Na nájem se po 1. 1. 2014 vztahuje NOZ, a to i přestože byla smlouva o nájmu uzavřena před tímto datem. Novinkou je, že pokud je věc zapsaná ve veřejném seznamu (například tedy v katastru nemovitostí), může vlastník popřípadě nájemce se souhlasem vlastníka nechat nájemní právo do tohoto seznamu zapsat. To se může jevit jako ochrana pro nájemce,který tímto způsobem snadno prokáže existenci nájemního vztahu. Dále též považujeme za vhodné zmínit, že zaniká povinnost poskytovat nájemci bytovou náhradu při ukončení nájmu. K tomu, aby dal nájemce věc do podnájmu, potřebuje souhlas pronajímatele, jinak se jedná o hrubé porušení nájemních povinností. To ovšem neplatí u bytu v případě, že nájemce byt trvale obývá. V takovém případě není souhlas pronajímatele nutný. V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, je i zde nutný písemný souhlas pronajímatele. Další novinkou je, že nově není k žádnému výpovědnímu důvodu zapotřebí předchozího přivolení soudu. Nájemce je pouze oprávněn ve lhůtě dvou měsíců žádat, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Na toto pronajímatel musí nájemce ve výpovědi upozornit. Zcela odlišně než ve stávající úpravě je upravenao „automatické prodloužení“ nájmu. Dne NOZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva přitom vyžaduje písemnou formu.

Změna stanov

Nový občanský zákoník chápe stanovy jako stěžejní dokument pro SVJ. Tímto dokumentem se prakticky „nastaví“ fungování společenství a pokud jsou stanovy dobře a s rozmyslem zpracovány, lze tak předejít mnoha budoucím konfliktům a nejasnostem. NOZ vyžaduje, aby každé SVJ přizpůsobilo své stanovy novým předpisům do tří let ode dne nabytí účinností NOZ, tj. do 1. 1. 2017. Pokud by ale některé ustanovení stanov odporovalo novému zákonu, pozbylo toto ustanovení dnem 1. 1. 2014 závaznosti. Pokud si SVJ ponechá stanovy, které nevyhovují NOZ, hrozí mu zrušení. Většina SVJ o této povinnosti ani neví, neboť se řídí tzv. Vzorovými stanovami, které je též nutné změnit. I když se může zdát, že je do roku 2017 dost času, doporučujeme změnu stanovy realizovat na nejbližším shromáždění, neboť NOZ zavádí do života SVJ řadunovinek, které bude možné využít pouze za předpokladu, že budou upraveny ve stanovách (např. hlasování mimo zasedání, možnost, aby se členem orgánu stala i osoba, která není členem SVJ atd.).

Mediální partner


Aktuální vydání 

"Praktického rádce pro SVJ"