Sponzorovaný odkaz

Maddeo CZ s.r.o - přesné vodoměry a měřiče tepla pro spravedlivé přerozdělení spotřeby
www.maddeo.cz, info@maddeo.cz, zadání poptávky pro nabídku zdarma
linka zdarma 800 778 778, montáže pro celé ČR vlastními montážníky.

§ Stanovy §

Zpracovala: Advokátní kancelář Nemeth, Schwarz a partneři, dne 16.7.2015

Nejčastější problémy SVJ: Placení dluhů členy výboru, pokuta až ve výši 100.000,- Kč, notář při změně stanov a jiné…

Vzhledem k velkému množství dotazů, které nám přes portál WWW.ZMENASTANOV.CZ přišly po minulém článku o dlužnicích SVJ a odpovědnosti členů výboru, rozhodli jsme se nyní tuto problematiku probrat podrobněji, a zároveň představit i další časté problémy, s nimiž se SVJ potýkají. Mezi tyto problémy patří nemožnost najít do výboru dostatečný počet osob, které by chtěly tuto funkci vykonávat. Dále také dlouhodobá neusnášeníschopnost shromáždění v situaci, kdy většina členů jednotky pronajímá, nebo se na shromáždění nedostavuje. A konečně posledním problémem, který si mnoho SVJ bohužel neuvědomuje, je neplnění povinností vůči rejstříku SVJ. Krátce se podíváme také na novou informaci ohledně přítomnosti notáře na shromáždění SVJ.

Možnost vymáhat dluhy po členech výboru SVJ a správný postup výboru

Jak jsme psali již v minulém článku, být členem statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je mnohdy velmi nevděčná práce, která není buď vůbec, anebo jen velmi málo placená. S příchodem nového občanského zákoníku navíc začala pro členy výboru a předsedy společenství platit povinnost jednat při výkonu funkce s takzvanou péčí řádného hospodáře. Tato na první pohled nenápadná změna bohužel ve svém důsledku znamená pro členy výboru poměrně velké zvýšení odpovědnosti za své konání (i nekonání). Po členech výboru se nově vyžaduje, aby měli potřebné dovednosti a schopnosti k výkonu funkce. Z toho je možno dovozovat, že členové by se měli přinejmenším rámcově orientovat v právu a finančních záležitostech nebo tyto záležitosti alespoň delegovat na zodpovědnou osobu. Pokud člen voleného orgánu přijme funkci i když k ní není způsobilý a nemá pro ní předpoklady, má se za to, že jednal v rozporu s péčí řádného hospodáře. Pokud člen výboru způsobí společenství porušením povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře škodu, je povinen ji společenství nahradit.

Jak může tato škoda vzniknout a jak postupovat, aby nevznikla

Nejtypičtějším důvodem vzniku škody je dle našich zkušeností nevymáhání pohledávek za členem SVJ, který dlouhodobě neplatí své dluhy, vzniklé z titulu neuhrazených plateb vůči SVJ. Typicky jde o zálohy na teplo, vodu, příspěvky na správu domu a do fondu oprav. V praxi se tak mnohokrát stalo, že členové výboru se začali o takto vzniklý dluh starat až příliš pozdě, jiný věřitel mezitím získal exekuční titul a dlužníkův byt se zpeněžil v dražbě, přičemž pohledávky SVJ nebyly uspokojeny. Za dlužníkem tak zůstal dluh v řádech desítek tisíc korun, který museli zaplatit ostatní členové SVJ. Pokud vznikne SVJ škoda nyní, jsou členové výboru za tuto škodu plně odpovědní, zvláště pak, jedná-li se o škodu, které šlo předejít. SVJ má plné právo na člena výboru, který své povinnosti neplnil s péčí řádného hospodáře, podat žalobu a domáhat se náhrady škody, která jeho pochybením vznikla. A to i 3 roky zpětně. Tato odpovědnost je poměrně striktní u někoho, kdo svou práci vykonává prakticky zadarmoa obětuje svůj čas pro dobro ostatních vlastníků. Jak tedy postupovat, aby byl výbor z obliga? Nejlepším způsobem je dle nás upravit postup vůči dlužníkům ve stanovách, a to ideálně při jejich změně dle nového občanského zákoníku (zjistit, zda musíte stanovy dle nového obč. zákoníku změnit, můžete zdarma na naší stránce WWW.ZMENASTANOV.CZ). Našim klientům z řad SVJ, kteří se na nás obracejí, doporučujeme přibližně tento postup:

- nejprve, zhruba 20 dní od vzniku dluhu,zaslat doporučeným dopisem dlužníkovi výzvu k úhradě. Kromě doporučeného dopise je vhodné dlužníkovi vhodit i obyčejný dopis do schránky, aby mělo SVJ jistotu, že se dlužník o dluhu dozvěděl, jelikož máme zkušenosti, že někteří dlužníci odmítají doporučené dopisy přebírat.
- pokud ani do 20 dní nezareaguje a dluh neuhradí, zaslat mu doporučeným dopisem předžalobní upomínku se stanovením lhůty k úhradě,- pokud ani ve lhůtě dlužník neuhradí, podat na něj žalobu.
Ve stanovách je též vhodné zmínit, že se k dluhu započítávají i poplatky z prodlení a že má SVJ právo svou pohledávku za dlužníkem prodat třetí osobě.

Nejsou lidi, aneb málo členů do výboru?

Mnohá SVJ se setkávají s problémem obsadit výbor dostatečným počtem členů, kteří jsou jednak schopni a jednak také ochotni pro SVJ pracovat. Zde bohužel existují prakticky pouze dvě rady. Buď rezignovat na to, že SVJ má výbor a zavést model např. s jedním předsedou společenství a jedním revizorem, nebo změnit stanovy a připustit možnost, aby členy výboru byly i jiné osoby, než členové SVJ, přičemž ve stanovách se dá určit, že nečlenové mohou být členy výboru, až pokud by se nenašel žádný člen SVJ, který by chtěl tuto funkci vykonávat.
Dále je vhodné ve stanovách zavést možnost kooptace, což ve zkratce znamená, že pokud z výboru vypadne nějaký člen, mohou zbývající členové výboru sami zvolit náhradního člena a nemusí kvůli tomu svolávat shromáždění.

Neusnášeníschopnost shromáždění

Dalším problémem, se kterým se na nás SVJ obracejí je, že nemohou o některých věcechrozhodnout, jelikož značná část vlastníků své jednotky pronajímá a neobtěžují se s účastí na shromáždění. Ve věcech, kde je požadována kvalifikovaná většina (například tři čtvrtiny všech členů) tak shromáždění nemůže rozhodovat, což přináší SVJ značné problémy a někdy i nemožnost provést například rekonstrukci či opravy společných částí. I zde jsou dvě řešení. Prvním je snížit ve stanovách kvora pro rozhodování a zrušit kvalifikované většiny tam, kde nejsou potřebné (přičemž stanovy je většinou možné změnit tříčtvrtinovou většinou přítomných, takže zde by neměli hrát vlastníci, kteří se nedostaví tak velkou roli). Druhým je pak zavést do stanov možnost rozhodovat ve všech případech korespondenčně, takzvaně per rollam. Poté není nutné konat shromáždění, ale postačí, když člen výboru obešle (nebo obejde) vlastníky s návrhem rozhodnutí, ke kterému se vlastníci písemně vyjádří. Případně je možné u SVJ, která mají mladší členy, rozhodovat per rollam prostřednictvím internetu.

Pokuta až 100.000,- Kč?

Mnohá SVJ si neuvědomují, že již od 30. 6. 2014 musí do rejstříku společenství zapisovat nové zákonem stanovené údaje. Velmi často se děje například to, že SVJ zřizuje kontrolní komisi či revizora, ale nemá je zapsané ve veřejném rejstříku. Soud přitom může v krajním případě těmto SVJ uložit pokutu až ve výši 100.000,- Kč. Proto bychom doporučovali, aby si každé SVJ zkontrolovalo na stránkách www.justice.cz, zda zápis odpovídá reálnému stavu.

Je při změně stanov SVJ nutný notář?

Velmi často nám přes portál WWW.ZMENASTANOV.CZ přicházejí též dotazy, zda je při změně stanov nutná přítomnost notáře. V posledních několika týdnech začal převažovat právní názor, že pro většinu SVJ nebude notářský zápis potřeba. Jde ovšem o velmi novou informaci, která zazněla na školení notářské komory, proto doporučujeme zjistit si konkrétní informace, až bude SVJ nové stanovy přijímat anebo případně nás kontaktovat prostřednictvím portálu WWW.ZMENASTANOV.CZ, kdy zdarma zjistíme, zda je potřeba Vaše stanovy změnit dle NOZ a sdělíme Vám, zda je nutné provádět notářský zápis.

Mediální partner


Aktuální vydání 

"Praktického rádce pro SVJ"