neovlivnitelné vodoměry maddeo SMARTm D

Neovlivnitelný vodoměr Maddeo

Nová generace s indukčním snímáním, verze SMARTm D

manuál pro předsedu SVJ

Dokumenty pro SVJ

Knihy, metodiky, vzorové dokumenty od RadceProSVJ.cz

chemické-cisteni-maddeo

Chemické čištění topení

Pro snížení nákladů za "topení"

úsporná-kotelna-svj

Úsporné kotelny (plynové, TČ,...)

Včetně návrhu, projektu a realizace na klíč

Právní poradna pro SVJ

  • 6 členů SVJ pronajímá společný byt a nájemné dlouhodobě přechází do FO, na základě písemného souhlasu s tímto příspěvkem. Na schůzi SVJ nyní v dubnu 2017 došlo ke zrušení podpisu dvou členů na této listině dokonce se zpětnou platností! Příspěvek se podílí na rozpočtové rezervě pro budoucí nákladné opravy v domě. Je vůbec možné „škrtem pera“ zrušit dohody? Je tento akt v souladu se zákonem?

Stalo se tak na doporučení nového vlastníka garsonky s 7% podílem, který se nyní snaží skupovat podíly na tomto společném bytě.

V případě, že se postupně stane majoritním vlastníkem, jak se postupuje při hlasování?

Mám neověřenou informaci, že v případě společenství s tak nízkým počtem členů, nemůže rozhodovat sám a majoritnímu vlastníkovi se počítá při hlasování 50%.

Ve Vašem případě je rozhodující, zda existuje v písemné formě předmětná dohoda mezi spoluvlastníky ohledně užití podílu z pronájmu do fondu oprav. Dle obecné právní zásady platí, že smlouvy (dohody) je třeba dodržovat – zásada Pacta sunt servanda. V případě existence takové dohody by se spoluvlastník nemohl jednostranně („z ničeho nic“) rozhodnout, že svůj podíl z pronájmu nadále jako příspěvek do fondu oprav posílat nebude. Pokud však taková dohoda neexistuje anebo bylo mezi spoluvlastníky pouze „ústně“ schváleno, že podíly budou užity k výše uvedenému účelu, pak se celá situace zkomplikuje. Dle ustanovení § 1121 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku totiž platí, že každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu. Dle ustanovení § 1123 citovaného zákona rovněž platí, že každý ze spoluvlastníků může se svým podílem nakládat podle své vůle (toto se týká i veškerých užitků s podílem souvisejících včetně nájemného). Spoluvlastník tedy svobodně rozhoduje, jak se svým podílem (včetně užitků) jako se svojí majetkovou hodnotou naloží (jedná se o zásadu volné dispozice spoluvlastníka s podílem). Pokud se tedy některý ze spoluvlastníků rozhodl, že si nadále nepřeje, aby jemu náležející podíl z pronájmu (část placeného nájemného – nájemné se rozděluje s ohledem na podíly spoluvlastníků) předmětného společného bytu přecházel nadále do fondu oprav, je toto jeho zákonným právem. Oprávnění spoluvlastníka je modifikováno pouze zákazem takové dispozice se spoluvlastnickým podílem, která by byla na újmu právům ostatních spoluvlastníků (což není tento případ). Spoluvlastník se „pouze“ rozhodl, že užitek z jeho podílu (který má ve svém vlastnictví) bude použit k jinému účelu než jako příspěvek do fondu oprav. Toto rozhodnutí je zcela na jeho vůli a za tímto účelem má samozřejmě právo svůj předešlý souhlas zrušit.

Pokud bychom měli situaci shrnout je tedy pro posouzení zákonnosti postupu spoluvlastníků zcela klíčové, zda existuje či neexistuje v písemné podobě dohoda mezi spoluvlastníky ohledně užití podílu z pronájmu do fondu oprav.

K otázce postavení majoritního spoluvlastníka:

Pokud se určitý vlastník stane majoritním spoluvlastníkem, bude mít s ohledem na jeho majoritní podíl větší rozhodovací právo. Postup při hlasování je zcela stejný, jen je nutné brát v úvahu, že majoritní spoluvlastník pak může o některých záležitostech rozhodovat i samostatně. Tato rozhodovací pravomoc se odvíjí od stanovených nezbytných kvór dle Vašich stanov.

  • Poprvé chceme využít samostatného korespondenčního hlasování (per rollam), abychom se vyhnuli častému svolávání shromáždění vlastníků. Při přípravě hlasovacích lístků jsem narazil   na otázku jak řešit situaci při nedoručení  vyplněného hlasovacího lístku.

Ve stanovách našeho SVJ je uvedeno:  

„Nedoručí-li člen společenství statutárnímu orgánu svůj nesouhlas s návrhem usnesení ve lhůtě patnácti dnů od doručení návrhu členu společenství, platí, že s návrhem souhlasí.“

Zákon v tomto říká, že ten, kdo neodevzdá hlas, tak se má za to, že nesouhlasí. Odchylná úprava ve stanovách je dle většinového názoru neplatná. Čili platí, že ten, kdo se nevyjádří, tak nesouhlasí.

  • Dobrý den,
    v našem společenství máme vlastníka nebytových prostot v přízemí a je s ním pořád co řešit.
    Při celkové rekonstrukci budovy v r.2009 byla vyhotovena nová fasáda. Při stavebních úpravách jeho jednotky v r. 2012-2014, kdy fasádu kolem jeho vrat a dveří do nebyt. prostoru odstranil (bez souhlasu SVB) s tím, že si tam dá speciální dveře a vrata a posléze fasádu dokončí. V září 2015 jsem mu poslala upomínku na dokončení fasády, s tím, že pokud nebude uvedena do původního stavu, učiní to společenství na jeho náklady, ale nereagoval. V 12/2016 jsme na domě opravovali zadní vchod a při té příležitosti jsme nechali i dokončit fasádu kolem jeho jednotky. Práce jsem nechala fakturovat samostatně, celkem 7.500Kč, ale stále si vymýšlí nějaké důvody proč nezaplatit. Na naléhání uhradil 50%, s tím, že víc nezaplatí.
    Teď v dubnu budeme mít vyúčtování služeb 2016 a zcela určitě bude mít přeplatek, můžu dát příkaz do účtárny, aby jeho přeplatek o dlužnou částku snížila?
     

Na základě právní analýzy ve Vaší věci jsme toho názoru, že provést de facto započtení předmětného dluhu vůči přeplatku za služby není v rozporu s žádným právním předpisem a nevidíme proto důvod, proč by tedy takový postup nebyl možný. Žádný relevantně příslušný zákon takový postup přímo nezakazuje a rovněž neexistuje k této otázce žádná konstantní judikatura, která by realizaci tohoto „započtení“ jakkoli vylučovala.

Rovněž, pokud by dlužník i přesto namítal jakkoli nezákonnost takového postupu, a celá věc by se potencionálně dostala až k soudu, je možné i zde využít procesního institutu ve formě tzv. kompenzační námitky dle § 98 zákona č 99/1963 Sb., Občanský soudní řád. Zjednodušeně pro vysvětlení by využití tohoto procesního institutu znamenalo, že byste v případě dlužníkova uplatnění vrácení/zaplacení „zadržených“ přeplatků mohli u soudu na obranu tuto jeho pohledávku kompenzovat právě s předmětným dluhem. Výhodou tohoto postupu je, že by Vaše SVJ nemuselo platit žádný soudní poplatek tak jako v případě podání samostatné žaloby.

  • Vážení, obracím se na vás s prosbou o zodpovězení dotazu:

Je platná volba člena výboru SVJ (předsedy) v případě,  že byla zvolena osoba, která není vlastníkem bytové jednotky v domě? Stanovy, platné v době volby tohoto člena výboru SVJ, obsahují ustanovení: „Členem výboru nebo pověřeným vlastníkem může být pouze vlastník jednotky v domě.“ Děkuji za odpověď 

Bohužel, v takovém případě, kdy máte ve stanovách obsaženou tuto podmínku, nemůžete uplatnit benevolentnější § 1205 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a musíte se striktně držet stanov. Z vlastní zkušenosti v redakci víme, že v opačném případě návrh na zápis do rejstříku není přijat a takový člen musí být nahrazen, případně ze stanov tato podmínka smazána. 

  • V našem panelovém domě (SVJ) jsou v podnájmu 2 muži, kteří neustále dělají značný hluk (velký rachot), nepořádek, holdují alkoholu a jsou drzý na ostatní obyvatele domu. Přitom v domě bydlí rodiny s dětmi a pracující lidi na směny, kteří se nemohou ani vyspat.

S majitelem bytu se nedá vůbec komunikovat a vůbec už nezvedá telefon, a že prý ty 2 muže  nebude vychovávat a ať vše řeší policie. Majitele situace v domě nezajímá, hlavně že dostává peníze.

Městská policie k nám do domu je volaná neustále a denně přijíždějí i 2x.

Policie je vždy jen napomene a říká, že nemůže s tím nic dělat a tak zase odjedou (prý na to nejsou zákony).

Děkuji za Vaši jasnou odpověď jak postupovat dál a jak se těchto nenapravitelných zvrhlíků zbavit.

K samotnému problému ještě doporučujeme, jako další z možností, zavolat hygienu, která změří hluk, dále využít měření nezávislých laboratoří, dát dohromady svědectví okolních sousedů, a majitele bytu pak můžete bez problémů zažalovat, neboť nesmí podle občanského zákoníku, § 1013 a vůbec celého Dílu 3 – „Vlastnictví“ nijak omezovat vlastnická práva.

aktualizace